Pantværdien på fast ejendom

 ef33b60e2ce91c72d252440dee4a5b97e771ebd219b3114596_640_house

Det danske realkreditsystem er unikt, og det har i mere end 100 år vist sit værd. I mange andre lande går al finansiering af fast ejendom igennem bankerne, hvilket i mange tilfælde bliver en dyrere løsning for køberen af fast ejendom. I Danmark findes der flere realkreditinstitutter, der udsteder obligationer til investorerne, som derved får en god forrentning af deres kapital, og til gengæld får boligkøberen en billig lånerente, og derved opstår der et velfungerende finansieringssystem. Realkreditinstituttet går derfor ind og finansierer størsteparten af den enkelte ejendom med et lavrente boliglån, der typisk kan belånes helt op til 80 %, og realkreditinstituttet har dermed 1. prioritet som panthaver på ejendommen.

Finansiering af en ejerbolig

Ved en typisk bolighandel stiller staten et krav om en egenbetaling på mindst 5 %, og dette er dermed en af de største udfordringer til førstegangskøberne. Tidligere har man nemlig kunnet låne helt op til 100 % af boligens pris, hvorved alle kreditværdige personer kunne købe ejerboliger uden nogen reel opsparing, men nu må bankerne ikke længere låne boligkøberen de sidste 5 % af boligens pris. Dermed ønsker lovgiverne at sikre nye boligejere, at de er rustet til at være boligejere, idet de bør kunne spare lidt op til en ny bolig.

Der er jo risiko for prisfald i branchen, og især hvis man pludselig står med en dårligere økonomi på grund af arbejdsløshed eller skal flytte til et andet job et andet sted. Restbeløbet bliver derfor ofte på 15 % af boligens pris, og såfremt boligkøberne har en god opsparing, så kan det betale sig for dem at udbetale 20 % kontant, idet de derved sparer renter samt stiftelsesomkostninger på de små lån. Hvis man kun selv kan finansiere de 5 % i udbetaling på ejendommen, så skal man altså låne de 15 % enten hos banken eller ved hjælp af et privat sælgerpantebrev, og denne panthaver bliver derfor nr. 2 lige efter realkreditinstituttet.

Lånegrænser på andre typer fast ejendom

Ved visse handler af fast ejendom kan man komme ud for mange panthavere, idet de attraktive realkreditlån har lavere lånegrænser, når det drejer sig om fritidsboliger og erhverv. Ved en normalejerbolig til helårsbeboelse kan man opnå de bedste vilkår, som er 80 % belåning med en lang løbetid på typisk 20-30 år.

Det er straks mere vanskeligt at finansiere øvre typer fast ejendom, idet man der ofte selv skal komme med en større udbetaling eller tage flere banklån evt. kombineret med flere sælgerpantebreve, og derved kan der opstå 2-5 forskellige panthavere på en sådan ejendom. Realkreditinstitutter har derfor en lavere lånegrænse på 60 % af købsprisen, når det drejer sig om fritidshuse, kontor, industri og andre erhvervsejendomme. På ubebyggede grunde er lånegrænsen endda helt nede på 40 % af købsprisen, mens der ved landbrug, skovbrug og gartneri er en lånegrænse på 70 %.