Langt de fleste ejendomme i Danmark er belånt med lån hos et realkreditinstitut, da denne finansieringsform er nem, sikker og billig for både långiver og låntager. Realkreditinstituttet klarer det praktiske mod et mindre gebyr, idet de udlåner et beløb på op mod 80 % af ejendomsværdien til køberen mod at få pant i ejendommen i form af obligationer med en lang løbetid.

Pengene stammer oprindeligt fra investorer, der opnår en god forrentning på disse obligationer i forhold til andre muligheder for passive muligheder for renteindtægter. Realkreditlån er derfor markedets billigste og samtidig de lån med den længste løbetid, så dermed er de meget attraktive frem for kortvarige banklån til en højere lånerente. I det store og hele er realkreditlån ens, men alligevel kan man inddele dem overordnet i tre forskellige typer:

1. Fastforrentet lån
2. Rentetilpasningslån
3. Lån med variabel rente (med eller uden renteloft).

Alle tre typer lån kan desuden kombineres med perioder med afdragsfrihed, så derfor kan lånene være svære at sammenligne, men de kan til gengæld sammensættes, så de passer fint til den enkelte boligejers behov herunder indfrielse af restgælden, hvor låntageren køber sig ud af sit lån ved at købe lånets bagvedliggende obligationer i markedet på samme vilkår som andre investorer. Læs mere om forskellige typer boliglån her.

De fastforrentede boliglån

Her er der typisk tale om et 30-årigt konverterbart lån til en fast rente, som er den klassiske type realkreditlån. Her kender låntager på forhånd den rente, der skal betales i hele lånets løbetid, og lånets ydelse afhænger derfor ikke af renteudviklingen. Låntager kan indfri denne type lån før normalt udløb ved enten at indfri lånets obligationsrestgæld til kurs 100 eller ved at opkøbe de obligationer, der ligger til grund for lånet.

Såfremt renterne stiger, så vil kurserne falde og dermed også prisen på obligationen. Derfor kan låntageren indfri lånet billigere, når renterne er steget, og boligejere opnår derved en vis beskyttelse af deres friværdi. Til gengæld kan obligationerne stige til langt over kurs 100, hvis selve renterne falder, og nu vil det derfor blive dyrt for låntageren at opkøbe obligationerne bag lånet, idet man kan opnå en negativ friværdi i ejendommen.

Boliglån med variabel rente

Type 2 og 3 er boliglån, hvor renten ikke er fast men varierer. I 1996 blev der lanceret rentetilpasningslån, som hurtigt blev populære, fordi renten typisk er lavere end renten på et fastforrentet lån, når lånet optages. Ulempen ved denne type lån er bare, at låntager ikke kender den fremtidige ydelse på lånet, da renten ændrer sig over lånets løbetid, når lånet rentetilpasses, og dette sker normalt med 1, 3, 5 eller 10 års mellemrum.

Den lavere rente i begyndelsen skal derfor afvejes mod risikoen for, at renten stiger gennem lånets løbetid. Endeligt findes der lån 3, der er boliglån med variabel rente, der dog kan kombineres med eller uden et renteloft. Ved denne type lån ændres renten med kortere intervaller, som typisk er på 3 eller 6 måneder. Denne type lån minder derfor en del om rentetilpasningslånene. Selve renten afhænger af en referencerente, som normalt er den såkaldte Cibor-rente (Copenhagen Interbank Offered Rate). Man får en lidt dårligere kurs tilbudt på denne type lån, hvis man til gengæld garanteres et bestemt øvre renteloft på måske 5-6 %. I de fleste tilfælde kan låntageren købe obligationerne bag lånet til markedsprisen, men der findes enkelte typer lån, der ikke kan konverteres.